“A crise imobiliária já está instalada. Até as construtoras estão devendo dinheiro para os bancos. Todas as crises financeiras começam com crises imobiliárias e não adianta dizer que dessa vez é diferente". A constatação é do professor de Finanças da Fundação Getúlio Vargas, Luís Carlos Ewald. Mais conhecido como "Sr. Dinheiro", prevê que o preço dos imóveis, hoje nas alturas, deve cair a partir do meio do ano. Só quem prefere não acreditar nisto é o setor de construção civil. Os bancos, que lucram com o negócio, também são puro otimismo, e não revelam o tamanho das dívidas. Oficialmente, nega-se a existência de uma bolha imobiliária no Brasil.
O mundo real, no entanto, desmente a versão mais otimista do setor – que tem 115 fundos imobiliários listados na BM&F Bovespa. O crédito imobiliário representa cerca de 8% do PIB brasileiro. O “Sr Dinheiro”, especialista em economia familiar, constata que os bancos estão cheios de imóveis residenciais caríssimos, devolvidos por quem não conseguiu pagar os financiamentos a juros altíssimos – situação que se agrava com a tendência de alta da taxa básica de juros pelo Banco Central do Brasil. Segundo Ewald, o mesmo fenômeno impacta os imóveis para uso comercial. Nada menos que 30% dos espaços comerciais estão vazios, ociosos.
Em entrevista à revista Época Negócios, Luís Carlos Ewald garante que grande parte das pessoas que compraram imóveis na planta está devolvendo os apartamentos. “A pessoa que recebeu as chaves e precisa financiar o que restou, vai perceber que as prestações vão ficar muito caras - a Taxa Selic está muito alta. Sem condições, ela vai querer vender o imóvel para a construtora, que não vai querer comprar. Ainda que a pessoa faça um desconto, as construtoras vão continuar não querendo. Os bancos estão cheios de imóveis devolvidos”.
Luís Carlos Ewald recorda que, quatro anos atrás, com a queda nos juros, com dinheiro sobrando pelos sucessivos lucros recordes, os bancos resolveram facilitar a contratação de empréstimo imobiliário. Só em 2013, foram R$ 109,2 bilhões liberados para compra e construção de imóveis – segundo a Associação Brasileira das Entidades de crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em 2012, foram R$ 82,8 bilhões emprestados – principalmente para incorporação e construção. Só entre janeiro e dezembro de 2013, foram financiados 529.800 imóveis.
Ewald explica que, com a alta procura, os preços dos imóveis se valorizaram depressa. De 2008 a 2013, o valor médio dos imóveis subiu 121,6% no Brasil. O Sr Dinheiro constata que, a partir de agora, com a taxa de juros subindo, pegar dinheiro emprestado é um negócio desaconselhável. Na previsão do especialista, muita gente não conseguirá arcar com o financiamento dos imóveis. Assim, com a oferta maior, os preços tendem a cair. Por enquanto, segundo dados de dezembro da Abecip, a inadimplência na carteira de crédito imobiliário é de apenas 1,8%. Menos que os 4% do cheque especial, 5,3% do financiamento de veículos e 8,1% no cheque especial.
O fundo imobiliário é um investimento de longo prazo, apostando na valorização futura do mercado. Existem três modalidades. Fundos de investimento em títulos imobiliários oferecem menor risco. Fundos de renda de aluguel tem risco médio, mas dependem sempre da ocupação dos imóveis. E o fundo de desenvolvimento imobiliário depende do lucro na venda do imóvel quando a obra é entregue. No Brasil, existem mais de 100 mil cotistas destes fundos.
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